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Was ändert sich 2022 für Wohneigentümer und Vermieter?
  • Auslaufen der KfW 55-Förderung im Februar 2022
  • Abgabe von Steuererklärungen ab Juli für Neubewertung der Grundsteuer
  • Reform des Telekommunikationsgesetzes schafft Umlagefähigkeit von TV-Anschlüssen ab
  • Solarpflicht für Neubauten und Dachsanierungen in verschiedenen Bundesländern
  • Auskunftspflicht für Vermieter bei der Erstellung von Mietspiegeln

Für das Jahr 2022 bahnen sich viele gesetzliche Neuregelungen an, die Auswirkungen auf Wohneigentümer und Vermieter haben werden. Der Immobilienverband Deutschland IVD | Die Immobilienunternehmer fasst die wichtigsten Änderungen für Wohneigentümer und Vermieter zusammen.

Förderung von KfW-Effizienzhausstandard 55 läuft aus

Die bisherige Bundesförderung von Neubauten, die den KfW-Effizienzhausstandard 55 erreichen, wird am 1. Februar 2022 auslaufen und eingestellt. Anträge für das Effizienzhaus 55 im Neubau können noch bis zum 31. Januar 2022 gestellt werden. Ab dann gelten für die Förderung von Neubauten höhere Anforderungen. Nur ambitioniertere Neubauten, die mindestens den Standard KfW-Effizienzhaus 40 erreichen, werden dann noch gefördert. Die freigewordenen Bundesmittel sollen stattdessen der Bestandssanierung zugutekommen.

Verlängerung von Corona-Regelungen im WEG-Recht

Die Anfang 2020 beschlossenen Sonderregelungen für das Wohnungseigentumsrecht infolge der Corona-Lage werden bis Ende August 2022 verlängert. Demnach bleibt der zuletzt bestellte Verwalter auch ohne entsprechende Beschlüsse im Amt und der Wirtschaftsplan gilt fort.

Zensus 2022

2022 findet in Deutschland wieder ein Zensus statt. Im Rahmen des Zensus 2022 werden neben Angaben zur Bevölkerung auch der Gebäude- und Wohnungsbestand sowie die Wohnsituation der Haushalte ermittelt. Dafür werden Eigentümer beziehungsweise Hausverwalter aufgefordert, Angaben zu den Gebäudemerkmalen, Wohnungsmerkmalen sowie Namen und Anzahl der Bewohner zu machen.

Reform der Grundsteuer: Ab 1. Juli 2022 müssen Steuererklärungen abgegeben werden

Auch wenn die neue Grundsteuer erst zum 1. Januar 2025 in Kraft treten wird, muss jeder Eigentümer bereits zwischen 1. Juli und 31. Oktober 2022 eine entsprechende Steuererklärung abgeben. Die Erklärungen müssen dem Finanzamt elektronisch per ELSTER übermittelt werden. Wer bei ELSTER noch nicht registriert ist, sollte dies bald beantragen, da die Registrierung einige Zeit in Anspruch nimmt. Bei Eigentumswohnungen ist der einzelne Eigentümer zuständig, nicht der WEG-Verwalter.

Novelle des Telekommunikationsgesetzes schafft Umlagefähigkeit von TV-Anschlüssen ab

Die Novelle des Telekommunikationsgesetzes schafft unter anderem die generelle Umlagefähigkeit des TV-Anschlusses über die Nebenkostenabrechnung ab. Gemeinschaftliche Sat-Anlagen sind nach dem neuen Gesetz auch nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Für neugebaute Hausverteilnetze entfällt die Umlagefähigkeit, wenn diese nach dem 1. Dezember 2021 errichtet wurden. Für Bestandsimmobilien gilt eine Übergangsfrist. Ab dem 1. Juli 2024 können die TV-Kosten für Bestandskunden nicht mehr wie bisher auf die Mieter umgelegt werden.

Solarpflicht schreitet in vielen Bundesländern voran

Verschiedene Bundesländer haben bereits gesetzliche Vorgaben zur Installation von Photovoltaik- und Solarthermieanlagen für Neubauten sowie umfangreichere Dachsanierungen auf den Weg gebracht. Seit dem 1. Januar 2022 gilt eine solche Pflicht in Baden-Württemberg für neue, nicht zum Wohnen genutzte Gebäude, ab dem 1. Mai 2022 auch für neue Wohngebäude. Für Anfang 2023 haben auch Hamburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Rheinland-Pfalz den Start einer Solarpflicht beschlossen. Pläne hierzu gibt es auch in Bremen und Niedersachsen. Es ist zu erwarten, dass es bald auch eine bundesgesetzliche Regelung geben wird.

Verpflichtende Teilnahme für Vermieter bei Erhebung nach Reform des Mietspiegels

Mit der Reform des Mietspiegelrechts, die am 1. Juli 2022 in Kraft tritt, werden einheitliche Vorgaben zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel festgelegt, um eine rechtssichere und fundierte Wiedergabe der ortüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Die Erhebung der Daten erfolgt regelmäßig durch eine Umfrage. Die Teilnahme ist für Mieter und Vermieter verpflichtend.

Heizkostenverordnung: Fernablesbarkeit der Messgeräte

Seit dem 1. Dezember 2021 gilt die neue Heizkostenverordnung. Neben der Interoperabilität von Geräten zur Verbrauchserfassung mit den Systemen anderer Anbieter, der Anbindbarkeit an Smart-Meter-Gateway und den Mitteilungs- und Informationspflichten über Energieverbräuche spielt insbesondere die fernauslesbare Technik in der neuen Verordnung eine tragende Rolle. Die Mitteilungs- und Informationspflicht gilt entsprechend nur für Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind. Bis Ende 2026 müssen vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, mit der entsprechenden Funktion nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte erneuert werden. Neben den technischen Anforderungen ändert sich auch die Abrechnung. Die Heizkostenabrechnung muss neue Pflichtangaben aufnehmen, dazu gehört ein Vergleich zum vorherigen Verbrauch und zum Durchschnittsverbrauch.

„Wohnungseigentümer und Vermieter müssen sich 2022 auf viele Änderungen einstellen. Die Umsetzung der Grundsteuerreform wird holprig. Das Auslaufen der KfW-Förderung nach Effizienzhausstandard 55 und die weiter voranschreitende Solarpflicht werden direkte Auswirkungen auf die Planungen von Bauherren haben“, kommentiert Dr. Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer des IVD l Die Immobilienunternehmer. „Doch auch Detailfragen wie der Zensus 2022 und die Heizkostenverordnung könnten für Wohnungseigentümer mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Darauf gilt es sich rechtzeitig einzustellen“, resümiert Osthus.

Presssemitteilung vom 4. Januar 2022

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband Berlin

Die wichtigsten Kriterien für Anleger beim Immobilienkauf

Der Boom am deutschen Wohnimmobilienmarkt setzt sich auch im laufenden Jahr fort. Immobilienbesitzer können sich über eine positive Wertentwicklung ihrer Häuser und Wohnungen freuen, abzulesen auch an den Entwicklungen der Kaufpreise im aktuellen IVD-Wohnpreisspiegel 2021/2022. So verwundert es nicht, dass auch immer mehr Privatanleger von den Zuwächsen am Immobilienmarkt profitieren möchten. Während Sparanlagen kaum mehr Zinsen abwerfen, ist die Finanzierung einer Immobilie dank niedriger Zinsen günstig.

Dennoch gibt es beim Kauf und bei der Vermietung von Wohnimmobilien einige Fallstricke zu beachten. Wann genau ist eine solche Immobilie rentabel? Mit welchen Kosten müssen Vermieter rechnen? Und worauf ist beim Immobilienerwerb in erster Linie zu achten? Der Immobilienverband Deutschland IVD erklärt Anlegern in seiner neuen Serie, wie sie im aktuellen Marktumfeld erfolgreich in Wohnimmobilien investieren können.

Voraussetzungen beim Immobilienkauf

1. Lage
Insbesondere von der Lage der Immobilie hängt ab, ob langfristig mit Wertsteigerungen und stabilen Mieteinnahmen zu rechnen ist. Neben einer guten Infrastrukturanbindung vor Ort sollten auch die Bevölkerungsentwicklung der Stadt oder Region und wirtschaftliche Perspektiven beim Kauf berücksichtigt werden. Besonders sollten Anleger auf die Leerstandsquoten vor Ort achten. Lang anhaltender Leerstand der eigenen Immobilie kommt im schlimmsten Fall einem Totalverlust gleich. Erschwinglicher als in den gefragten Metropolen sind Immobilien noch in deren unmittelbarem Umland. Der durch Corona verstärkte Trend zum Wohnen im Grünen sorgt hier zudem für eine solide Wachstumsperspektive bei den Mieten, von der Anleger profitieren können.
Anleger, die bisher noch keine Erfahrungen beim Immobilienkauf gemacht haben, sollten tendenziell auf Immobilien in der Nähe zum eigenen Wohnort setzen. So können Probleme vor Ort im Zweifel persönlich geklärt und Mieterwechsel unkomplizierter durchgeführt werden. Ideal ist es, wenn Kaufinteressenten die Umgebung der Immobilie selbst gut kennen und somit die Wachstumschancen vor Ort persönlich einschätzen können.

2. Alter und Zustand der Immobilie
Auch in attraktiven Lagen ist die Substanz der jeweiligen Immobilie entscheidend für die Vermietungschancen. Um zu vermeiden, dass für ein Haus in schlechtem Zustand ein überhöhter Kaufpreis gezahlt wird, sollte ein zertifizierter oder öffentlich bestellter Gutachter hinzugezogen werden. Er kann auch über mögliche Sanierungskosten beim Kauf informieren. Zu den typischen Mängeln bei älteren Immobilien zählen beispielsweise eine veraltete Heizungsanlage, nicht mehr zeitgemäße Elektro-Installationen, schadhafte Trinkwasser- oder Abwasserleitungen sowie Feuchtigkeit und in der Folge Schimmel.

3. Kaufpreis
Mieteinnahmen und Kaufpreis müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen, damit sich die Investition für Anleger auf Dauer lohnt. Wie lange es braucht, bis sich der Kaufpreis der Immobilie durch die zu erwartenden Mieteinnahmen amortisiert, wird durch den sogenannten Mietpreismultiplikator angegeben. Der Kaufpreis inklusive Modernisierungs- und Nebenkosten wird dabei durch die jährliche Nettokaltmiete geteilt. Zu berücksichtigende Nebenkosten beim Kauf sind etwa Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Die Vergleichswerte für die Miete liefern die örtlichen Mietspiegel, die für viele Städte online abrufbar sind. Wie hoch ein angemessener Multiplikator liegen darf, hängt stark von der jeweiligen Lage ab. Während Käufer in Mittelstädten und kleinen Großstädten mit Werten um die 20 rechnen müssen, liegt der Multiplikator in den Top-7-Metropolen teils über 30. Es kann also mehrere Jahrzehnte dauern, bis die Immobilie vollständig abgezahlt ist. Immobilien sind daher stets als langfristige Geldanlage zu betrachten.

4. Renditechancen und Finanzierung
Immobilien bieten deutlich bessere Renditemöglichkeiten als das klassische Sparbuch. Allerdings sollte es sich bei Immobilien nicht um kurzfristige Spekulationsobjekte handeln. Sie bieten ihren Eigentümern vielmehr eine langfristige Wertentwicklung, stabile Mieteinnahmen und einen effektiven Inflationsschutz. Die zu erwartende jährliche Rendite ist stark vom jeweiligen Objekt und somit von dessen sorgfältiger Auswahl durch den Anleger abhängig. Dabei lässt sich die zu erwartende Rendite mit einer einfachen Faustformel berechnen:

Netto-Mieterlös (Jahreskaltmiete minus Bewirtschaftungskosten) / Kaufpreis x 100

Ist das gewünschte Anlageobjekt ausgewählt, sollten sich Käufer frühzeitig über die Details der Finanzierung informieren. Zwar fordern Banken nicht mehr strikt 20 bis 30 Prozent Eigenkapital bei einer Kreditfinanzierung. Dennoch lohnt es sich, einen gewissen Betrag für die eigene Immobilie selbst aufzuwenden. Je höher der Anteil des aufgewendeten Eigenkapitals, desto kleiner fallen die mit jeder Finanzierung verbundenen Risiken aus. Trotz aktuell niedriger Zinsen ist es zudem ratsam, weitere 20 Prozent Eigenkapital für eventuelle Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen vorzuhalten. Alternativ kann auch eine monatliche Instandhaltungsrücklage von mindestens einem Euro pro Quadratmeter einkalkuliert werden.

Pressemitteilung vom 4. Oktober 2021

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband Berlin

Neuregelung der Maklerkosten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen

Am 23. Dezember 2020 tritt die gesetzliche Neuregelung über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum bei den Erwerbsnebenkosten zu entlasten. Käufer- und Verkäuferprovision werden durch die gesetzliche Regelung wechselseitig begrenzt. Beim Immobilienkauf und -verkauf gibt es künftig drei verschiedene Modelle, nach denen die Provision im Verhältnis zum Verkäufer geregelt werden kann.

Erstes Modell: Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag. Darin legen sie auch die Höhe der zu zahlenden Provision fest, wenn das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung verkauft wird. Auch mit den potenziellen Käufern wird ein Maklervertrag geschlossen. Der Kern liegt hierbei darin, dass mit den Käufern keine andere Höhe der Provision vereinbart werden kann als mit dem Verkäufer. Die Provisionshöhen müssen identisch sein.

Zweites Modell: Eine weitere Möglichkeit beinhaltet, dass nur mit dem Verkäufer ein Maklervertrag geschlossen wird, der Makler somit alleiniger Interessenvertreter des Verkäufers ist. Da aber auch der Käufer einen Vorteil von der Vermittlungsleistung des Maklers hat, kann sich dieser verpflichten, einen Teil der Provision zu übernehmen. Die Höhe des Anteils ist gesetzlich auf maximal 50 Prozent begrenzt. Der Käufer muss dies nur übernehmen, wenn er sich hierzu bereit erklärt hat und der Verkäufer oder Makler nachgewiesen hat, dass der Verkäuferanteil gezahlt wurde.

Drittes Modell: Letztlich besteht aber auch die Möglichkeit, dass der Verkäufer die Provision alleine zahlt, ohne dass es zu einer Beteiligung durch den Käufer kommt. Auch in diesem Fall ist der Makler einseitiger Interessensvertreter des Verkäufers.

Grundsätzlich bleibt es dabei, dass die Maklerprovision nur fällig wird, wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt.
„Welches Modell das Beste ist, entscheidet sich am Einzelfall. Wir gehen davon aus, dass die Doppeltätigkeit mit der paritätischen Teilung am häufigsten gewählt wird, da sie sich in den meisten Bundesländern seit Jahrzehnten bewährt hat. Diese Regelung ist fair. Schließlich profitieren Käufer und Verkäufer gleichermaßen von der Leistung des Maklers“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD.

Berlin, 14. Dezember 2020

Quelle: Immobilienverband IVD Bundesverband Berlin